تنها دوازده روز دیگر به آغاز زمان جابجایی و نقل و انتقالات مسکن باقی مانده است اما قیمت مسکن و همچنین قیمت اجاره بها همچنان در مدار صعودی قرار دارند و این باعث نگرانی مستاجران و کسانی شده که قصد خرید مسکن دارند.
به گزارش تابناک اقتصادی، طبق آخرین آماری که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر کرده است در اردیبهشت ماه سال جاری، رکورد جدیدی برای متوسط قیمت هر مترمربع مسکن به ثبت رسید. این آمار‌ها نشان می‌داد که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در اردیبهشت ماه سال جاری به ۱۷ میلیون و ۶ هزار و ۶۰۰ تومان رسیده که این قیمت در مقایسه با فروردین ماه سال جاری و اردیبهشت ماه سال گذشته به ترتیب رشد ۹.۴ درصدی و ۳۶ درصدی را نشان می‌دهد.
با افزایش قیمت مسکن طبیعتاً اجاره بها نیز که رابطه مستقیمی با قیمت مسکن دارد در حال رشد است و این نگرانی مستاجران را با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات مسکن افزایش می دهد.
در این شرایط، تنها راهکاری که محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی برای مقابله با گرانی مسکن به مردم پیشنهاد کرده است، نخریدن مسکن است. وی در مصاحبه ای عنوان کرد: تعدادی از متقاضیان تمایل دارند که مستأجر باشند و این در شرایطی است که ما تعیین نمی‌کنیم، چون تعیین قیمت بازار مسکن در دست دولت نیست و تا زمانی که نوسان و تحولات قیمتی در بازار ارز وجود داشته باشد، شرایط این گونه خواهد بود. بازار مسکن هم همانند سایر کالاها از بازار ارز تأثیر می‌گیرد و این خود مردم هستند که باید مانع افزایش و ایجاد حباب قیمتی شوند. زمانی که قیمت یک کالا گران می‌شود، مردم نباید خریداری کنند تا ارزان شود و این تنها راه مقابله با گرانی کالاست. بهترین راهکار برای ترکیدن حباب‌های قیمتی در بازار مسکن و کاهش قیمت، خریداری نکردن مردم است.
گفتنی است، وزیر راه و شهرسازی یک بار دیگر نیز همین راهکار را برای ارزان شدن قیمت مسکن ارائه داده بود. وی در ۱۵ تیرماه ۱۳۹۸ و در حاشیه جلسه هیات دولت گفته بود: تلاطم امروز بازار مسکن مربوط به بخش مسکن نیست، بلکه ناشی از سوداگری و دلالی است که مثل یک آفت بزرگ، به جان مملکت افتاده و به زندگی مردم در همه بخش‌ها آسیب می‌رساند. به تبع این آسیب کلان، بخش مسکن هم امروز به این آفت مبتلا شده و نکته مهم این که مردم باید متناسب با وضع موجود احتیاط کرده و خرید نکنند تا شرایط آرام شود و در وضعیت هیجانی تصمیم نگیرند.
حالا پرسش اساسی این است که آیا تنها راهکار ارزان شدن قیمت مسکن، نخریدن مسکن توسط مردم است؟ راهکارهای دیگر برای کاهش قیمت مسکن چیست؟ به طور کلی چه ارزیابی می توان از سیاست های دولت تدبیر و امید در این هفت سال در حوزه مسکن داشت ؟ آیا راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان یک راهکار، می تواند به ارزان تر شدن مسکن کمک کند؟ پیش بینی از وضعیت قیمت مسکن در سال جاری چیست؟
مردم عادی در بازار مسکن اصلا حضور ندارند/ سوداگران به دنبال منافع خود
فرشید ایلاتی کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار تابناک اقتصادی در پاسخ به این پرسش ها با بیان اینکه قطعا راهکار آقای وزیر، راهکار درستی نیست، افزود: شرایطی که هم اکنون بر بازار مسکن حاکم است، شرایطی است که اولاً مسکن به یک کالای سرمایه ای تبدیل شده و ثانیا کسانی که در بازار مسکن برای خرید حضور دارند مردم عادی نیستند و تقاضا برای خرید مسکن، تقاضای مصرفی نیست. بنابراین اصلا مردم عادی در بازار مسکن در حال حاضر حضور ندارند که بخواهند به حرف آقای وزیر گوش دهند یا ندهند. کسانی که هم اکنون در بازار مسکن حضور دارند، کسانی هستند که با انگیزه های سوداگرانه وارد این بازار شده اند و خیلی هم توجهی به صحبت های آقای وزیر نخواهند داشت. این افراد با توجه به منافعی که دارند وارد بازار شده اند.
پیگیری سیاست های مالیاتی و تولید در حوزه مسکن به جای توصیه به نخریدن
ایلاتی گفت: آقای وزیر بهتر است به جای این صحبت ها سیاست های مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات سالانه املاک را دنبال کند تا کسانی که با انگیزه های سوداگرانه وارد بازار مسکن شده اند به سختی تنبیه شوند. اینکه توصیه کنند مردم مسکن نخرند، کمکی به تقاضای مصرفی نخواهد کرد.
این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: البته سیاست های مالیاتی در بازار مسکن باید در کنار بحث تولید دنبال شود. وی ادامه داد: متاسفانه در دوره گذشته دولت تدبیر و امید با کاهش تولید مسکن به زیر سیصد هزار واحد در سال، ما شاهد بدترین دوره تولید مسکن در چهل ساله گذشته بودیم. این عقب ماندگی در تولید مسکن باید جبران شود که متاسفانه با این اعداد و ارقامی که برای تولید مسکن اعلام می شود، به نظر جبران شدنی نیست.
طرح مسکن ملی خوب، اما ناکافی؛ نیاز به تولید سالانه ۱.۵ تا ۲ میلیون واحد مسکن
ایلاتی در پاسخ به این پرسش که اجرای طرح مسکن ملی چقدر می تواند به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن کمک کند، گفت: مسکن ملی در کل طرح خوبی است؛ اما هدف گذاری انجام شده برای تولید چهارصدهزار واحد در این طرح، با نیاز و شرایط فعلی بازار اصلا همخوانی ندارد. نیاز فعلی به مسکن بسیار بیشتر از این رقمی است که در طرح مسکن ملی هدف گذاری شده است.
وی در مورد میزان نیاز فعلی به مسکن گفت: برآوردی که در پنج سال قبل انجام شد نشان می‌داد که سالانه به تولید یک تا یک و نیم میلیون واحد مسکن نیاز است، اما اگر بخواهیم این عقب ماندگی در تولید مسکن در هفت ساله گذشته جبران شود، نیاز است تا سالانه ۱.۵ تا دو میلیون واحد مسکن تولید شود.
وزارت راه و شهرسازی نمره قابل قبولی در این هفت سال نمی گیرد
این کارشناس اقتصاد مسکن در مورد ارزیابی خود از سیاست های دولت تدبیر و امید در حوزه مسکن در این سال ها گفت: در چهار سال اول شاهد سیاست های ضدتولید و ضدشفافیت بودیم. ضدشفافیت از این جهت که در دوره وزارت آقای آخوندی سامانه هایی که نیاز بود برای ایجاد شفافیت راه اندازی شوند، راه اندازی نشدند و ضدتولید هم از این جهت که مثلاً مسکن مهر را به بهانه اجرای طرح مسکن اجتماعی متوقف کردند، اما در چهار سال حضور ایشان بر مسند وزارت، یک واحد هم مسکن اجتماعی ساخته نشد. همچنین در دوره وزارت آقای اسلامی هم طرح های تولید مسکن عنوان شده است اما تا به حال خروجی این طرح ها نداشته اند. ایلاتی ادامه داد: در مجموع عملاً در دروه آقای روحانی در هیچ یک از حوزه های تولید و یا بحث نظارت بر بازار مسکن خروجی وجود نداشته است و وزارت راه و شهرسازی در این هفت سال نمره قابل قبولی نخواهد گرفت.
راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان پیش نیاز مالیات ستانی از بخش مسکن
ایلاتی در مورد راه اندازی سامانه املاک و اسکان هم گفت: اگر این سامانه راه اندازی شود اولاً می توان مالکین را شناسایی کرد. یعنی هم ساکنین و هم مستاجران را می توان برای سیاست های حمایتی شناسایی کرد و پی برد که مثلاً به چه خانواری در چه خانه ای و به چه میزان یارانه اختصاص داد، ولی چون این سامانه هنوز راه اندازی نشده است و شفافیت وجود ندارد، عملاً در یک اتاق تاریکی سیاستگذاری ها انجام می شود.
ثانیاً در بحث سیاست های مالیاتی هم، راه اندازی این سامانه پیش نیاز است. اگر دولت بخواهد از خانه های خالی از سکنه و خانه هایی که خانه های دوم و سوم افراد محسوب می شوند مالیات ستانی کند، باید این سامانه راه اندازی شود که این سامانه متاسفانه از سال 1394 تاکنون راه اندازی نشده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: البته خبر خوب این است که همکاری هایی برای راه اندازی این سامانه در حال رخ دادن می باشد. از جمله این همکاری ها این که دیتای مالکین توسط سازمان ثبت در حال ورود به این سامانه می باشد.
پیش بینی از قیمت مسکن در سال جاری
ایلاتی در مورد پیش بینی خود از وضعیت مسکن در سال جاری نیز گفت: بازار مسکن در مقایسه با گذشته، شرایط جدیدی پیدا کرده است و بخاطر سرمایه ای شدن در مقایسه با بازارهای رقیب خود واکنش های سریعتری نشان می دهد. از جمله این بازارهای رقیب، بازار سرمایه است و با رشد کاذبی که در بورس در حال رخ دادن می باشد، قیمت مسکن در حال اصلاح خود می باشد. اگر بورس بخواهد همین روند رو به رشد خود را ادامه دهد قطعاً در بازار مسکن هم ما شاهد رشد قیمت خواهیم بود، مگر اینکه دولت، چاره ای برای هدایت بازار سرمایه در مسیر درست بیندیشد.